Что на самом деле происходит на рынке недвижимости? (покупать сегодня, продавать завтра)

Простому покупателю важнее всего информация о ко­личестве сделок, которую по итогам каждого месяца публикует Росреестр. Сейчас, по сведениям этого ведомства, в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи наблюдается настоящий пик в графиках продажи жилья. Например, за 2016 года было заключено почти на 70% больше договоров долевого участия (ДДУ), чем за 2015 год, а в Москве в прошлом году куплено 70 тыс. квартир на сумму более 700 млрд. руб. Но если выйти за пределы Москвы, то окажется, что в среднем по стране прирост продаж жилья составил чуть более 3%, то есть суще­ствуют регионы, где динамика еще отрицательная.

Население по всей стране охотно в этом году пользовалось услугами доступной ипотеки. По данным Росреестра, рост числа ипотечных сделок за год составил 22% по Москве, 20% в Сочи  и 19% в среднем по России.

На вторичном рынке зафиксирована также по­ложительная годовая динамика. Если верить официальной стати­стике, прирост сделок купли-продажи и мены жилья составил 13% относительно прошлого года. Это конечно, не 2/3, как в случае с договорами ДДУ, но тоже положительный показатель.

Отсюда следует еще один обя­зательный пункт при работе с цифрами — думать. Необходимо соотносить цифры с другими со­бытиями в экономике.

Например, когда Центробанк в декабре 2014 года поднял ключевую став­ку до 17%, многие банки тут же установили заградительные ставки на кредиты и ипо­течное кредитование значительно уменьшилось.

Если рассматривать все официальные цифры под разными углами, то уменьшая, то увеличивая масштаб, и сопоставить данные с экономической ситуацией в целом, мы найдем подтверждение основным тенденциям: росту сделок на первичном рынке, стагнации вторич­ного рынка. Окажется, что за два кризисных года число сделок на первичном рынке Москвы выросло в два раза, а вот на вторичном — упало на 30%.

Но как ни крути, очень велика разница между Москвой с ее сумасшедшими темпами строительства и регионами, где даже в от­носительно сытом 2016 году прирост сделок относительно провального 2015 года незна­чительный. Похоже, за всеми радостными сообщениями о новых рекордах, мы пропускаем, как нерезиновая Москва все растягива­ется и растягивается, чтобы однажды совсем лопнуть или встать в пробках.

Уже сейчас столица привлекает все больше покупателей из Подмосковья, потому что тут появляются относительно бюджетные предложения на ранней стадии готовности. Застройщики, которые действительно за­страивают любой клочок земли, вынуждены конкурировать не только качеством продукта, но и ценой — московский рынок становится более доступным для региональных покупате­лей.

Еще одно объяснение огромной разницы показателей Москвы и регионов — разрыв между стоимостью вторичной и первичной недвижимости: в столице она гораздо более значительная, чем в регионах. «На московском рынке новостроек царит жесткая конкурен­ция — цена 1 м² первичного жилья меньше, чем вторичного.

Именно поэтому большин­ство клиентов па рынке Московского региона отдает предпочтение новостройкам. В регио­нах разница в цене строящегося и вторичного жилья невелика, а риски банкротств застрой­щиков и возникновения долгостроев выше, чем в столице, поэтому региональные покупатели выбирают готовое жилье.

В 2016 году на рост рынка недвижимости влияла программа субсидирования ипотеки. Но и после ее завершения аналитики не ждут роста ставок, так как ключевая ставка постепенно снижается.

Тем не менее, пока гарантирована поддерж­ка от государства, рядовой человек захочет ре­шать жилищный вопрос, так что в ближайшее время вероятен очередной всплеск активности. По итогам 2016г. побиты очередные рекорды: 6,5 млн. туристов посетило город Сочи – абсолютный рекорд за все годы существования города; рост цен на квартиры в новостройках превысил 20%. Только стоит помнить, что все относи­тельно: если есть подъем, будет и спад.

Обзор рынка жилой недвижимости в Сочи 2016 год

            После принятия решения МОК в 2007 году, о том, что зимняя Олимпиада будет проводиться в Сочи, развитие рынка недвижимости в южной столице России не заставило себя ждать.            Застройщики обратили серьезное внимание на будущую Олимпийскую столицу. Было возведено большое количество элитного и премиум-класса жилья. Во время проведения Олимпиады многие россияне посетили город-курорт Сочи. Привыкшие к европейскому отдыху туристы оценили уровень сервиса города и прекрасные условия для жизни в потрясающем субтропическом климате. А проведение Олимпиады в 2014 году резко повлияло на улучшение статуса Сочи и дало толчок к экономическому развитию города: аэропорт международного уровня, дороги европейского качества, большое количество спортивных, развлекательных и торговых сооружений.

            Застройщики перед Олимпиадой делали акцент на элитном жилье, но в связи с кризисом сейчас большинство из них перешли на возведении зданий с квартирами эконом- и комфорт-класса.

Поток инвестиций и обширная реклама города увеличили не только спрос на покупку квартир, но и их стоимость. Город Сочи по стоимости на недвижимость занимает почетное третье место после Москвы и Санкт-Петербурга и вышел на первое место по росту цен на квартиры – в среднем 17%  в 2016г.

            В связи с нестабильной политической обстановкой, спрос на квартиры за границей резко упал. Инвесторы, приобретавшие квартиры для круглогодичной сдачи в той же Турции, были вынуждены продать свои апартаменты, и с трудом возвратив свои деньги, обратили свой взор на Российские курорты. На сегодняшний день по стране уменьшилось количество строящегося жилья, снизились продажи квартир, но это не затронуло Сочи, а наоборот увеличило спрос в 2016 году. Все хотели бы жить возле моря и иметь квартиру в Сочи.

            Также рост клиентов на покупку жилья в Сочи обусловлен хорошей инфраструктурой города, обновленными дорогами, часто проводимыми интересными мероприятиями, не только местечкового порядка, а на международном или всероссийском уровне.

В основном пользуются спросом 1 -комнатные и 2-х комнатные квартиры, а также квартиры студии. Например, в новом курорте Сочи, расположенном в Дагомысе, в ЖК «Каравелла Португалии» www.sochikvart.ru огромной популярностью в 2016г. пользовались квартиры-студии с общей площадью 28-30 м. кв. Со старта продаж цены на однокомнатные квартиры с чистовой отделкой и мебелью в этом комплексе увеличивались ежемесячно на 5-7%, и к концу года общий рост составил 32%.

            Если несколькими годами ранее люди стремились покупать недвижимость только на вторичном рынке, то сейчас, с течением времени,  становится ясно, что выгоднее покупать квартиры на этапе строительства в новостройках. Поскольку после сдачи стоимость готовых квартир у моря возрастает в разы. На вторичном рынке недвижимость также пользуется спросом, соотношение с новостройками примерно 50/50.

Если инвесторы вкладывают свои ресурсы для получения круглогодичного дохода, то их ожидания от аренды квартир будут зависеть от расположения дома, приближенности к морю и  предлагаемых условий инфраструктуры. Чем ближе к морю, тем выше стоимость. Самый высокий спрос так и остается в центральном районе города и приближенных к нему, Хостинском районе и Дагомысе. Адлерский район больше пользуется спросом в зимнее время, так как территориально приближён к горнолыжному курорту Красная поляна.

Средняя стоимость долгосрочной аренды жилья в городе Сочи составляет 20 000 рублей в месяц за однокомнатную квартиру, 25 000 за двухкомнатную, 30-35 000 за трехкомнатную (в летний сезон цены увеличиваются в 1,5-2 раза). Аренда в частном секторе зависит от местности и предложенных условий в доме. В среднем составляет от 40 000 до 150 000 в месяц. Но эти данные касаются только долгосрочной аренды, хотя большое влияние на стоимость и спрос все-таки оказывает сезонность. Летом, как правило, арендодатели стремятся сдать свою жилую площадь, рассчитав стоимость посуточно. Стоимость апартаментов, в зависимости от приближенности к интересующему объекту, будь то море летом или горнолыжный склон зимой, в среднем составляет от 3 000 в сутки. Хорошие квартиры на первой береговой линии могут сдаваться и по цене более 10 000 руб. в сутки.

Возможность сдавать в аренду жилую недвижимость обуславливает спрос клиентов на бюджетное жилье в Сочи.

На начальном этапе стройки у хорошего застройщика малогабаритные квартиры разлетаются как горячие пирожки.

Средняя стоимость квартир в Сочи в Декабре 2016 года:

Средняя площадь квартиры	Стоимость в рублях
Однокомнатные квартиры пл. 37,41 м. кв.	2 533 950
Двухкомнатные квартиры пл. 58,87 м. кв.	4 633 410
Трехкомнатные квартиры пл. 94,73 м. кв.	8 631 750
Все объекты недвижимости 66,48 м. кв.	5 573 320

Средняя стоимость квадратного метра жилой площади в Сочи:

Средняя площадь квартиры	Стоимость кв. м. в рублях
Однокомнатные квартиры пл. 37,41 м. кв.	86 710
Двухкомнатные квартиры пл. 58,87 м. кв.	76 340
Трехкомнатные квартиры пл. 94,73 м. кв.	66 800
Все объекты недвижимости 66,48 м. кв.	77 200

Но как говорится, не все золото, что блестит. При выборе квартиры не стоит верить слишком низким ценам. Недобросовестные застройщики, застройщики с нетвердой финансовой подушкой тоже торгуют недвижимостью в Сочи. И чтобы не попасть  впросак, тщательно изучайте документы, заключайте договор купли-продажи или лучше ДДУ, проследите историю застройщика, посмотрите готовые объекты, сроки сдачи, проверяйте объект в регистрационных службах города. На сегодняшний день многие незаконные постройки подлежат сносу. Есть официальные решения и постановления администрации города. Полный список «Домов под снос» вы можете узнать в официальных источниках. Полный список есть в администрации города, а также на официальном сайте городского портала Сочи: https://sochi.com/news/2092/384775/. Мы советуем обратить внимание на информационную открытость застройщика (онлайн камера хода строительства), его работа с согласии с законодательством, наличие кредитов и долгов, взаимоотношения с банками (ипотека), динамика строительства на объекте, камеры на стройке, активность в участии на выставках, форумах, рабочих совещаниях и, конечно, на отзывы уже состоявшихся покупателей. Важным показателем является также членство застройщика в различных ассоциациях, проведение тендерной политики, многообразие договоров поставки, услуг и работ. Сейчас, по сведениям этого ведомства, в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи наблюдается настоящий пик в графиках продажи жилья. Например, за 2016 года было заключено почти на 70% больше договоров долевого участия (ДДУ), чем за 2015 год. Население по всей стране охотно в этом пользовалось услугами доступной ипотеки. По данным Росреестра, рост числа ипотечных сделок за год составил 22% по Москве, 20% в Сочи  и 19% в среднем по России.

На вторичном рынке зафиксирована также по­ложительная годовая динамика. Если верить официальной стати­стике, прирост сделок купли-продажи и мены жилья составил 13% относительно прошлого года. Это конечно, не 2/3, как в случае с договорами ДДУ, но тоже положительный показатель. В 2016г. в городе Сочи отдыхало более 6,5 миллионов гостей, что превысило количество туристов даже в советское время.

На сегодняшний день динамика цен на квартиры в Сочи на первой береговой линии у моря показывает особенно заметный рост, что обусловлено увеличением количества клиентов на рынке недвижимости и уменьшением количества новостроек в непосредственной близости от моря. Может быть, поэтому особенно большой интерес вызывает у жителей из других городов новые жилые комплексы (Каравелла Португалии), расположенные на первой береговой линии в экологически хорошем месте с развитой инфраструктурой (www.sochikvart.ru). Жители Сочи также интересуются квартирами у моря в связи с их инвестиционной привлекательностью.