Что на самом деле происходит на рынке недвижимости? (покупать сегодня, продавать завтра)

Простому покупателю важнее всего информация о количестве сделок, которую по итогам каждого месяца публикует Росреестр. Сейчас, по сведениям этого ведомства, в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи наблюдается настоящий пик в графиках продажи жилья и растёт количество покупок квартир по ипотеке. Так в Сочи в жилом комплексе «Каравелла Португалии» в 2019 году более 70% квартир куплено по ипотеке. В Москве в прошлом году куплено 70 тыс. квартир на сумму более 700 млрд. руб. Но если выйти за пределы Москвы, то окажется, что в среднем по стране прирост продаж жилья составил чуть более 3%, то есть существуют регионы, где динамика еще отрицательная.

Население по всей стране охотно в этом году пользовалось услугами доступной ипотеки. По данным Росреестра, рост числа ипотечных сделок за год составил 22% по Москве, 20% в Сочи и 19% в среднем по России.

На вторичном рынке зафиксирована также положительная годовая динамика. Если верить официальной статистике, прирост сделок купли-продажи и мены жилья составил 13% относительно прошлого года. Это конечно, не 2/3, как в случае с договорами ДДУ, но тоже положительный показатель.

Отсюда следует еще один обязательный пункт при работе с цифрами — думать. Необходимо соотносить цифры, с другими событиями в экономике.

Например, когда Центробанк в декабре 2014 года поднял ключевую ставку до 17%, многие банки тут же установили заградительные ставки на кредиты и ипотечное кредитование значительно уменьшилось.

Если рассматривать все официальные цифры под разными углами, то уменьшая, то увеличивая масштаб, и сопоставить данные с экономической ситуацией в целом, мы найдем подтверждение основным тенденциям: росту сделок на первичном рынке, стагнации вторичного рынка. Окажется, что за два кризисных года число сделок на первичном рынке Москвы выросло в два раза, а вот на вторичном — упало на 30%.

Но как ни крути, очень велика разница между Москвой с ее сумасшедшими темпами строительства и регионами, где даже в относительно сытом 2016 году прирост сделок относительно провального 2015 года незначительный. Похоже, за всеми радостными сообщениями о новых рекордах, мы пропускаем, как нерезиновая Москва все растягивается и растягивается, чтобы однажды совсем лопнуть или встать в пробках.

Уже сейчас столица привлекает все больше покупателей из Подмосковья, потому что тут появляются относительно бюджетные предложения на ранней стадии готовности. Застройщики, которые действительно застраивают любой клочок земли, вынуждены конкурировать не только качеством продукта, но и ценой — московский рынок становится более доступным для региональных покупателей.

Еще одно объяснение огромной разницы показателей Москвы и регионов — разрыв между стоимостью вторичной и первичной недвижимости: в столице она гораздо более значительная, чем в регионах. «На московском рынке новостроек царит жесткая конкуренция — цена 1 м² первичного жилья меньше, чем вторичного.

Именно поэтому большинство клиентов па рынке Московского региона отдает предпочтение новостройкам. В регионах разница в цене строящегося и вторичного жилья невелика, а риски банкротств застройщиков и возникновения долгостроев выше, чем в столице, поэтому региональные покупатели выбирают готовое жилье.

До конца года на рынок недвижимости будет влиять программа субсидирования ипотеки. Но и после ее завершения аналитики не ждут резкого роста ставок, так как ключевая ставка постепенно снижается.

Тем не менее, пока гарантирована поддержка от государства, рядовой человек захочет решать жилищный вопрос, так что в ближайшее время вероятен очередной всплеск активности. К тому же начинаются различные предновогодние акций и распродажи. Не исключено, что по итогам декабря будут побиты очередные рекорды. Только стоит помнить, что все относительно: если есть подъем, будет и спад.